三水公租房政策破题_鼓励企业盘活土地

1716套，这是今年省里给三水下达的保障房建设开工数量。这个数据是此前几年保障房总和的好几倍。 但要解决三水人的住房问题，1716套或许只是杯水车薪。随着一个又一个工业大项目的入驻，三水外来工人的数量爆发式增长，引进人才也越来越多。据统计，仅乐平一个镇，今年的公租房缺口就达2100多套。除此之外，三水本地夹心层对保障房亦是嗷嗷待哺。即便没有国家的硬性指标，三水也必须在保障房领域有所作为。

近日，三水区释出多项政策利好鼓励企业盘活自有土地，新建职工宿舍，并纳入公租房管理。该区还提出，希望在利用农村集体土地建设公租房的方面做一些积极探索。

然而，政策刚一出台就遭遇热议：三水保障房建设为何选择将公租房作为主要破题之策？将职工宿舍纳入公租房管理，是解决外来工住房的一剂良药还是为了完成上级指标的权宜之计？探索利用集体土地建设保障房，是否会面临土地制度的瓶颈？

谁需要保障房？本地夹心层、外来人口亟须纳入住房保障

三水首批保障房项目早在2007年就已经启动，在经适房贷款等政策探索方面，更是走在了全市的前列。

经过几年的实践，三水发现，户籍人口中，真正的住房困难户并不多。根据去年年底三水区国土城建和水务局的一项统计，目前全市符合廉租房和经适房申请的仅有300多人，而建好的保障房，中心城区就有193套还没有分配。

而今年年初，中央政府推出了宏大的保障房建设计划，上级给三水下达了任务———1716套。这个数字，是三水几年来保障房数量总和的好几倍。这么多的保障房，给谁？

事实上，三水户籍人口中，不符合廉租房、经适房申请条件，又买不起商品房的夹心层大量存在，近年来三水楼价飙升，也使得越来越多的夹心层寄望于政府的住房保障。

另一方面，随着大项目的进驻，三水的外来人口剧增。根据今年5月公布的人口普查数据，三水62万常住人口中，外来人口占到18.6万，接近1/3，此前这些人从未纳入保障房的申请范围。

近日三水出台《公租房建设工作实施方案》，正式打破户籍、收入等限制，将本地的 ;夹心层 ;和外来务工人员、引进的技术人才等，统统纳入公租房的保障范畴。

根据方案，三水的公租房分为政府产权和公司产权两类。政府产权的公租房，面向本地人放宽了申请条件，只要家庭年人均收入不超过上年城镇职工人均收入的80%，且人均住房面积不超过15平方米即可申请；面向外地人，则将三水引进的研究生和博士生纳入其中。

企业产权的公租房，更是全面打破了收入、户籍的限制，只要在三水工作，并且签订1年以上的劳动合同，就可以申请。

保障房谁来建？投资回报慢，公租房悖论浮出水面

保障房分为廉租房、经适房、限价房、公租房等数类，其中公租房是今年中央到省市各级政府力推的项目，三水区更是将全部1716套保障房任务全部定位为公租房。

之所以选择公租房，是因为之前推经适房遇到了一些问题，而且公租房也是省里的大方向。三水区国土城建和水务局的相关负责人称，经适房一方面常常出现符合申请条件的买不起、买得起的又不符合申请条件的窘境；另一方面，将住房以远低于市场的价格销售给市民，而且一旦能上市交易获利，则意味着巨大的不公平。公租房只租不售的特点，解决了上述矛盾，但也带来了新的问题。

因为只租不售，开发商往往不愿投资公租房。佛山一位房地产公司老板直言：公租房按月收取的那点租金，估计只够支付银行贷款的利息，收回成本不知要到猴年马月。

银行方面也对公租房项目的贷款不感冒。此前多个地方都相继报道公租房项目融资困难的情况，在重庆，建设公租房的资金中，90%都是来自于国家开发银行的政策性贷款。

三水如何完成上级下达的1716套公租房任务，也面临同样的问题。三水决定两条腿走路，将公租房分为政府产权和公司产权两类，分别寻找对策。

政府产权的部分，除去此前尚未分配的廉租房、经适房、渔民公寓，区政府划拨土地，拟在中心城区的西青大道新建540套公租房，这部分的投资拟采用BT模式，先由企业出资建设，建成后移交给政府，政府再分几年偿还建设资金。

企业产权的部分，三水鼓励企业利用自有的工业用地新建职工宿舍，并纳入公租房管理，政府则给企业多项优惠。

混搭配建模式可行吗？三水的选择：首先盘活工业用地

事实上，面对公租房的建设难题，有一种 ;在商品房中配套建设保障房 ;的模式曾受到国土资源部的肯定，上海、广州、深圳、河南、河北等省市也都采用了此种做法。前日禅城区也宣布，今后新建的住宅项目必须配建不低于10%的保障性住房。

这种混搭配建的模式究竟如何？

上周五，佛山首个试点商住配建保障房地块以底价6110万元成交，相对于此前动辄数亿元的地价款，此块地的出让价格非常低。开发商作为回报，必须按禅城区政府要求无偿提供约8.3万平方米的住宅、1.01万平方米商业、724个车位以及0.38万平方米自行车位。佛山一家房地产企业的负责人给记者算了这样一笔账：这个楼盘需要无偿提供给政府的住宅和商业面积共9.3万平方米，建筑成本约2.5亿元，再加上6110万元的地价，开发商拿下这块地实际上花了3.1亿多元。但即便如此，这块地折合楼面地价并不算高，开发商也还是有利可图的。

正是因为此种混搭配建的模式，以政府让利的方式解决了公租房建设的资金问题，又调动了开发商的积极性。那么，三水会参考禅城的这种做法吗？

三水区国土城建和水务局相关负责人称，三水与禅城的实际情况不大一样。三水可以盘活的工业用地较多，而禅城的工业用地只占到15%左右，在三水，如果能将企业的工业用地盘活，让员工就近居住，不失为解决住房保障问题的一个很好方式。

但如果工业用地不能满足需求，难以完成任务，这种配建的模式，三水下一步也会考虑。这位负责人说。

如何刺激企业建房动力？职工宿舍纳入公租房，企业享两项利好

如何盘活工业用地，刺激企业产生新建职工宿舍的动力？三水创新思维，出台了两项优惠政策，这在佛山五区中是首创，在整个珠三角可能也不多见。

首先，原本工业用地行政办公和生活服务设施的用地面积不得超过7%，如果企业愿意建设公租房，可以再安排7%的用地建设公租房；其次，在公租房建设项目中，可以配建不大于项目总建筑面积10%的商业服务用房。

此外，根据国家相关规定，企业投资兴建保障房，还可以享受土地使用税、印花税、契税等相关税费的优惠，租金收入也免征营业税和房产税，这些税费累计将近20%。

这两项利好推出后一个月不到，三水已有多家公司主动提出新建职工宿舍，并将其纳入公租房管理，这包括上市企业佛塑集团公司等知名企业，提供的保障房数量达到1000余套。

如果这些职工宿舍项目都能顺利开工，今年三水新开工的保障房数量将达2720套，远远超出1716套的任务数。

三水区国土城建和水务局相关负责人表示，此前政府对工业用地的使用规定较为严格，尤其是在单位投资密度的要求下，要求企业尽量将工业用地有效利用，这让不少企业忽略了职工宿舍的建设，使得部分职工住房得不到合理的保障。

工业用地的配套面积从7%扩大到14%之后，会增加一批企业有条件建设保障房。10%的商业配套，让企业有利可图，多少可以弥补建设职工宿舍投入的成本，增加企业建房的积极性；另一方面，增加的商业配套，也将使入住的员工生活上更加便捷和舒适。

中小企业没有富余土地怎么办？工业园建宿舍、尝试集体土地建保障房

有业内人士指出，有富余的工业用地，并且有资金实力投资建房的，大多是一些大型企业，这些企业的员工福利一般也都不错。而在一些中小企业，他们往往连增资扩产所需的土地都难以满足，更不要说有富余的工业用地来建设保障房了。三水的保障房政策，是否更应该向这些中小企业倾斜？

事实上，这些中小企业员工的住房需求，早已纳入政府的规划之中。三水的思路是，通过工业园区来集中建设保障房，或者积极探索利用集体土地建设保障房。

今年，西南街道的水乡工业园将以集约的模式，为园内多家饮料企业集中建设保障房。三水地形地貌复杂，有低山、岗地、平原、洼地等，在土地利用上具有多样性。水乡工业园计划建设的260套公租房将在今年9月动工，12月竣工，用地面积9324平方米。

利用农村集体土地建设保障房的尝试，在三水也已经展开探索。近期纳入三水区公租房统筹管理的乐平镇华盛广场项目就是一例。

三水区国土城建和水务局相关负责人表示，华盛广场项目一期共有公租房530套，该项目的土地就是集体用地，因此项目建设之初就明确，这些房源只能出租，不能出售。之所以会有这样的项目，就是为了解决工业园员工的住房问题。今年2月，在经过国土部门的批准之后，这个项目开工建设，预计今年12月竣工。

同样是工业项目聚集的白坭镇，两三年前就有类似的探索。位于白坭的新明珠陶瓷公司，曾与邻近的邓坑村展开村企合作由公司投入资金，在邓坑村的集体土地上建设员工宿舍，建成之后再由公司向村里租用，作为员工宿舍。

三水区国土城建和水务局相关负责人表示，类似的模式能否在三水进行推广，目前还存在一定的变数。

集体土地建保障房难在哪里？土地政策限制，仍需进行探索

乐平镇的一份报告指出，该镇作为三水工业的主战场，租房缺口非常大，亟须建设大批公租房来缓解镇内的需求。而与此同时，乐平镇镇区存在大量的农村集体用地，由于土地政策限制，大部分村集体用地和村民自留地都存在土地利用率低，土地价值低的情况。

该镇提出，希望在工业园周边几个村的集体用地上集中建设公租房，以满足园内企业员工的住房需要。为提高村民积极性，可以采用土地入股方式，以企业与村合资开发。建成之后首先出租给园区的企业员工，剩余的房源和商业配套推向市场。

此前，白坭镇的相关负责人也曾公开表示，希望借力公租房，推动农村旧村居改造的步伐。

但三水区国土城建和水务局表示，这些都只是基层政府提出的一些设想，未来能否真正实施，目前还存在一定的变数。

既然基层有这样的建房需求，国家又希望大面积建设保障房，那么，利用集体土地建设保障房，究竟是卡在了哪里？

《土地管理法》中规定，只有三类建设用地可使用农村集体所有的土地，即乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等。保障性住房不在其列。

但在政策层面，去年12月，广东省人民政府发布的《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》指出，鼓励各地创新土地供应方式，拓展土地供应渠道。在佛山市政府的相关文件中，也有类似的表述。

根据媒体报道，北京、上海、广州等大城市目前均在城郊有此类尝试，其中，北京 ;蚁族 ;聚居的唐家岭，就是试点地区之一。

《三水区公共租赁住房建设工作实施方案》提出：鼓励村集体组织将经批准的村集体建设留用地用于建设公租房。采访中，三水区国土城建和水务局相关负责人称，利用集体土地建设保障房，三水每个项目都要向上级报批，只有经批准的项目，才可以开工建设。

职工宿舍纳入公租房，是否违背保障房本意？政府产权的保障房已占46.6%

三水鼓励企业利用自有土地建职工宿舍，并将其纳入公租房的管理范畴，对于解决外来工的住房问题，不失为一计良方。

多名房地产业界专家表示，如果政府的公租房绝大多数都为企业的职工宿舍，这有助于帮助政府完成保障房建设的目标，但对于解决中低收入人群的居住问题帮助不大。因为受益的人群过窄，保障房的普惠性难以达成。

对此，三水区国土城建和水务局解释，将职工宿舍纳入公租房管理，这种做法与政策相符，并且具有一定的合理性。在广东省《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》中明确规定，公司经市、县政府批准，可以利用自用土地建设公租房，纳入当地政府公租房规划统一管理。

我们也希望所有的保障房都由政府来建设，并且以较低的租金租给市民，但现有的情况下，这并不现实。三水区国土城建和水务局的相关负责人表示，这些企业员工也是需要住房保障的群体，保障房这件事要一年一年慢慢来做，不可能一口吃一个胖子。

这名负责人算了一笔账，今年三水的1716套保障房中，由政府投资兴建的共有800套，占到46.6%，这些保障房的用地是政府无偿划拨，建设费用也是政府投入。这名负责人说：这个比例已经相当可观，在佛山的其他一些区，未必有三水这样的力度。